난생처음 AI x 부동산 with 클로드, 제미나이, 챗GPT, 퍼플렉시티
지역 분석부터 임장, 매수까지 감이 아닌 데이터로 투자하는 나만의 부동산 매니저
지은이
정경석(정케빈), 이철로(지피타쿠), 정상기(푸디)
지은이
정경석(정케빈), 이철로(지피타쿠), 정상기(푸디)
출간일
2026.09.28
레벨
초급
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쪽수
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어디를 살지 고민할 때부터, 무사히 파는 순간까지!
인생에서 가장 중요한 거래를 감이 아닌, 체계적으로 끝내는 방법
집을 사고파는 일은 대부분의 사람에게 인생에서 가장 큰 거래입니다. 수억 원이 오가고, 수십 년간 갚아야 할 대출이 따라오고, 가족의 생활이 통째로 옮겨집니다. 그런데도 우리는 이 가장 큰 결정을 가장 작은 근거로 내리곤 합니다. ‘지금 아니면 늦는다’는 조바심, 주변의 성공담, 어느 전문가의 확신에 찬 한마디. 정작 나의 소득과 현금, 나의 시간표, 나의 기준은 뒷전이 되기 쉽습니다.
이 책은 그 아이러니에서 시작되었습니다. 큰돈이 들어가는 투자일수록 체계적인 접근이 필요합니다. 이 책이 말하는 AI 활용은, 유행하는 질문 몇 개를 던져 그럴듯한 답을 받아 오는 일이 아닙니다. 첫 장에서 여러분은 자신의 소득과 보유 현금, 감당할 수 있는 대출, 투자 성향과 시간표를 AI에게 먼저 알려 주는 ‘맞춤 지침’을 만듭니다. 그때부터 AI는 세상 모두를 향한 일반론이 아니라 오직 여러분의 상황에서 답하기 시작합니다. 같은 단지, 같은 시세를 두고도 누군가에게는 기회이고 누군가에게는 무리인 이유가 여기 있습니다. 기준이 나로부터 출발할 때, 비로소 분석은 나의 것이 됩니다.
부동산이 처음이어도, AI가 낯설어도 오늘 당장 시작할 수 있는 구성
규칙이 바뀌어도 방법은 남는 시점 중립적 설계
이 책은 코딩이나 세무 지식을 요구하지 않습니다. 처음 내 집을 마련하려는 분, 지금 집을 팔아 더 나은 집으로 옮기려는 분, 그동안 ‘전문가에게 맡기면 되겠지’ 하고 미뤄 두었던 분이라면 누구든 첫 페이지부터 따라올 수 있도록 썼습니다. 필요한 것은 대단한 배경지식이 아니라, 스스로 판단해보겠다는 마음 하나입니다.
부동산 시장은 변화무쌍한 시장입니다. 세법과 규제는 끊임없이 바뀔 것입니다. 어제의 정답이 오늘의 오답이 되는 일을 누구나 겪을 수 있습니다. 그래서 이 책의 프롬프트들은 특정 시점의 세율과 날짜를 외우게 하지 않고, 실행하는 그날의 최신 기준을 AI에게 직접 묻고 공식 원문으로 검증하도록 설계되어 있습니다. 규칙이 또 바뀌어도, 방법은 남습니다. 이 책이 담고 있는 것은 올해만 유효한 요령집이 아니라, 몇 년이 지나도 작동하는 하나의 ‘방법’입니다.
· 실습 프롬프트 + AI 맞춤 지침 템플릿 제공
(github.com/zipsanyang/prompts_repository)
· 규제가 변해도 통하는 프롬프트 설계
· 타입별 실전 케이스 수록
출판사 리뷰
AI는 낯설고, 부동산은 막막하다면?
지역 분석부터 임장 체크리스트까지 AI로 분석하고, 검증하고, 결정한다
STEP ① AI를 나만의 부동산 투자 비서로 만들기
챗GPT·클로드·제미나이·퍼플렉시티 중 나에게 맞는 AI를 고르고, 소득·현금·대출·투자 성향을 입력해 나만을 위한 투자 비서를 만듭니다.
STEP ② 지금 부동산 시장, 어떤 장일까?
금리·유동성·수급·전세가율·인구·정책·세금을 분석해 지금 시장의 흐름과 투자 환경을 숫자로 진단합니다.
STEP ③ 나는 얼마까지 살 수 있을까?
내 소득과 자산을 바탕으로 LTV·DSR을 계산하고, 투자 유형과 구매 가능 금액·리스크·투자 타임라인을 정리합니다.
STEP ④ 지역 5곳에서 살 집 1곳 고르기
교통·학군·호재·시세부터 단지와 매물까지 비교해 가장 유망한 지역과 매물을 찾고, 적정가와 협상 근거를 만듭니다. 임장 후에는 최종 매수 여부까지 판정합니다.
STEP ⑤ 사고파는 순간까지, 갈아타기 실전
매도가와 매수가부터 자금 계획·협상·등기·특약·잔금·이사까지 갈아타기의 전 과정을 관리합니다. 거래 후 90일 점검까지 함께합니다.
이런 분께 이 책을 추천해요!
✔ 부동산은 난생처음이라 뭐부터 봐야 할지조차 모르겠다면?
거시 경제 분석부터 지역·단지 분석, 임장, 매수까지 순서 그대로 따라가면 됩니다. 코딩도 세무 지식도 필요 없이, 38개 실습이 첫 페이지부터 손을 잡고 안내합니다.
✔ AI한테 부동산 물어봤다가 정작 내 상황엔 안 맞는 대답만 받았다면?
첫 장에서 내 소득, 현금, 대출 한도, 투자 성향을 AI에게 먼저 알려 주는 '맞춤 지침'을 만듭니다. 그때부터 AI는 세상 모두를 향한 일반론이 아니라 오직 내 상황에서 답합니다.
✔ 블로그 후기, 유튜브 영상 보고 "여기 좋다더라" 하고 찜한 단지가 있다면?
그 확신이 데이터로도 맞는지 검증하는 법을 배웁니다. 금리·수급·전세가율부터 실거래가와 호가 차이까지, 클로드·제미나이·챗GPT·퍼플렉시티에게 물어 남의 확신이 아니라 내 기준으로 다시 확인하세요.
✔ 임장은 갔다 왔는데 뭘 확인했는지, 제대로 본 건지 자신이 없다면?
가기 전에 내 예산과 조건으로 체크리스트를 미리 만들고, 다녀온 뒤엔 사진과 메모를 AI에게 정리시켜 '좋다더라'가 아니라 '이래서 좋다'로 바꿉니다.
✔ 지금 집을 팔고 더 나은 집으로 갈아타야 하는데, 순서가 꼬일까 걱정된다면?
매도와 매수가 맞물리는 '갈아타기 한 바퀴'를 실전 순서 그대로 다룹니다. 파는 타이밍과 사는 타이밍을 따로 고민하지 않아도 되게끔요.
목차
PART 01 준비 — AI를 부동산 투자 비서로 만들기
Chapter 00 부동산 투자에도 AI가 필요한 시대
_투자는 선택이 아니라 필수입니다
__무조건 오르는 부동산 시대의 끝, 데이터로 직접 검증하는 시대
__부동산이 어렵게 느껴지는 2가지 이유
_가치를 발견하기 위한 부동산의 기본
__저평가 매물을 찾는 가치 투자
__부동산 가격에 영향을 끼치는 요인
_기술이 가져온 부동산 거래 방식의 변화, 프롭테크와 AI
__프롭테크, 누구나 부동산 정보를 볼 수 있는 데이터 민주화 시대
__프롭테크가 해결하지 못하는 것
__AI, 투자 성패를 가르는 데이터 분석력
__AI로 가능한 부동산 솔루션 사례
__AI와 프롭테크의 역할 분담
_AI 부동산 투자 10단계
Chapter 01 AI를 부동산 투자 비서로 만들기
_좋은 질문이 좋은 답변을 만든다
_부동산 투자에 활용할 수 있는 5가지 AI 도구 비교
__복잡한 계산에 특화된 '챗GPT'
__긴 문서 분석에 강한 '클로드'
__구글의 방대한 데이터를 활용한 '제미나이'
__출처가 명확한 검색 전문 '퍼플렉시티'
__여러 AI를 한 번에 쓰는 브라우저 '코멧'
_투자 단계별 적합한 AI
_AI의 정체성, 맞춤 지침
_AI별 맞춤 지침 설정하기
__챗GPT 프로젝트 지침 설정하기
__클로드 프로젝트 지침 설정하기
__제미나이 Gem 요청 사항 설정하기
__맞춤 지침 검증하기
_프로젝트 더 똑똑하게 설정하기
__프로젝트에 참고 파일 올리기
__메모리 기능으로 대화 맥락 유지하기
PART 02 시장 읽기 — 거시·미시·정책 분석과 투자 전략
Chapter 02 거시 경제 분석
_거시 경제 분석, 숲을 먼저 보는 법
_부동산을 움직이는 4가지 핵심 변수
__① 금리 — 부동산 시장의 온도계
__② 유동성(M2) — 집값의 연료
__③ 환율과 글로벌 경제 — 눈에 보이지 않는 변수
__④ 정부 정책 — 시장의 방향타
_실습 01 금리와 유동성 분석 — 돈의 온도를 측정하다
__금리와 유동성 환경 분석하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 02 부동산 사이클 분석 — 시장의 계절을 읽다
__부동산 사이클 예측하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 03 글로벌 경제 영향 분석 — 바깥 날씨를 확인하다
__글로벌 경제 영향 분석하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_핵심 요약
Chapter 03 미시 경제 분석
_미시 경제 분석, 나무의 상태를 점검하는 법
_지역을 판단하는 5가지 핵심 지표
__① 수요와 공급 — 입주 물량과 미분양
__② 전세가율 — 갭 투자의 바로미터
__③ 인구 이동 — 수요의 선행 지표
__④ 가구 구조 변화 — 소형 주택 수요의 확대
__⑤ 교통 인프라 — 지역 가치를 바꾸는 변수
_부동산 가격의 확산 패턴
_실습 04 지역별 수요와 공급 비교
__수급 분석하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 05 전세가율로 갭 투자 가능성 판단하기
__전세가율 분석하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 06 인구 이동으로 중장기 수요 전망하기
__인구·가구 분석하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_핵심 요약
Chapter 04 정책·세금 분석
_정책과 세금 분석, 현실의 장벽을 넘는 법
__2025년 3대 대책으로 살펴보는 정책과 규제
_세금의 3단계 — 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때
__① 취득세 — 살 때 내는 세금
__② 보유세 — 갖고 있는 동안 내는 세금
__③ 양도세 — 팔 때 내는 세금
__2026년 세제개편안 — '보유'에서 '거주'로
_실습 07 최신 정책 한 번에 정리하기
__정책 요약하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 08 세금을 숫자로 계산하기
__세금 시뮬레이션하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_실습 09 1주택 유지와 2주택 유지, 세금 차이를 비교하기
__시나리오 비교하기
__후속 프롬프트로 심화 분석하기
_핵심 요약
Chapter 05 투자 전략 수립
_투자 전략 수립, 나의 조건을 숫자로 바꾸는 법
_AI에게 알려 줄 내 투자 조건 5가지 정리하기
__① 목적: 왜 사려는가
__② 자금: 현금이 얼마인가
__③ 소득·대출: 대출을 얼마나 받을 수 있는가
__④ 지역·시기: 어디를, 언제까지 살 건가
__⑤ 리스크: 얼마까지 잃어도 되는가
_AI로 투자 전략을 수립하는 과정
_실습 10 나의 투자 유형 진단하기
__투자 유형 진단하기
_실습 11 구매력 계산 시뮬레이션
__대출 환경 조사하기
__실제 한도 계산하기
__추천 가격대와 다음 실습용 요약 뽑기
_실습 12 리스크 시나리오 분석
__현재 시장 상태 조사하기
__리스크 시나리오 분석하기
__대응 전략과 가드레일 정하기
_실습 13 투자 타임라인 설정하기
__입주 목표에 맞춘 로드맵 잡기
__월별 일정과 비용으로 상세 일정 잡기
_실습 14 투자 프로필 시트 완성하기
__1페이지 투자 프로필 시트 완성하기
_핵심 요약
PART 03 좁히기 — 지역·단지·임장·의사 결정
Chapter 06 지역 분석
_지역 분석, 조건에 맞는 지역만 남기는 법
_실습 15 조건별 유망 지역 추천
__수도권 부동산 환경 조사하기
__타입에 맞는 조건으로 후보 지역 5곳 추리기
__후보 지역 상세 분석하기
_실습 16 교통·인프라 비교하기
__교통·인프라 비교 분석하기
_실습 17 학군 심층 분석
__학군 심층 분석하기
_실습 18 개발 호재 분석
__개발 호재 분석하기
_실습 19 시세 흐름 분석하기
__시세 흐름 분석하기
_실습 20 지역 종합 점수표
__종합 점수표 작성하기
_실습 21 유망 지역 리포트 완성하기
__1순위 지역 상세 분석하기
_핵심 요약
Chapter 07 단지 분석
_단지 분석의 4단계 흐름
_실습 22 단지 심층 비교 분석하기
__단지 심층 비교 분석하기
__결과 교차 검증하기
_실습 23 시장 사이클을 고려한 적정가 분석하기
__적정가 분석하기
__결과 교차 검증하기
_실습 24 매물 검토 & 실거래가와 호가로 협상 근거 만들기
__실거래가와 호가 비교 분석하기
_실습 25 과거 수익률 분석
__과거 수익률 분석하기
_핵심 요약
Chapter 08 임장·의사 결정
_온라인 분석만으로는 알 수 없는 것들
_실습 26 현장 임장 체크리스트 자동 생성
__AI로 맞춤형 임장 체크리스트 만들기
__체크리스트를 들고 현장으로 나가기
_실습 27 현장 정보 기반 매물 재평가
__현장 정보를 반영하여 매물 재평가하기
_실습 28 최종 의사 결정 보고서
__모든 분석을 종합하여 최종 판정 받기
_핵심 요약
PART 04 실전 — 계약 설계와 실행
Chapter 09 매수 실전(갈아타기)
_5단계로 진행하는 갈아타기 실전
_실습 29 매도가 산정과 매도 전략
__매도가 산정하기
_실습 30 자금 정산과 투자 계획
__자금 정산표 만들기
__잔여 현금 운용 계획 세우기
_실습 31 적정 매수가 산정과 협상 전략
__적정 매수가 산정하기
_실습 32 계약 전 등기부등본 리스크 점검과 특약 생성
__등기부등본 리스크 점검하기
_실습 33 매도·매수 통합 D-day 플래너
__D-day 플래너 만들기
_핵심 요약
Chapter 10 매도 실전
_실행을 위한 단계별 점검
_실습 34 매매 잔금일 절차 정리하기
__잔금일 시퀀스 설계하기
_실습 35 이사·입주 체크리스트 만들기
__이사·입주 시 체크리스트 정리하기
_실습 36 실행 후 행정 처리하기(전입 신고·취득세·양도세)
__법정 기한 캘린더 만들기
_실습 37 잔여 현금 실제 운용 실행하기
__운용 실행표 만들기
_실습 38 90일 생활 점검으로 갈아타기 마무리하기
__90일 점검 사이클 만들기
_핵심 요약
리뷰
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