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한빛비즈

독자리뷰

2020 부동산 세금 사용설명서

nanhmjj***

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2020-11-08

2020 부동산 세금 사용설명서

부동산과 세금의 관계는 ‘실속’을 챙겨야 하는 관계입니다. 오르는 집을 사서 기뻐하다가 무거운 세금에 ‘실익’을 놓치고 우울해지지 않으려면, ‘최근 시점의 개정 사항’을 모르고 있다가 비과세나 감면 요건을 놓쳐서 예상치 못한 세금을 내지 않으려면, 현시점의 세법 개정안을 토대로 절세전략을 미리 준비하고 있어야 합니다.

  • 저자 : 김성일
  • 출간 : 2020-05-26

집은 살때팔때가지고 있을 때도 세금을 낸다. 심지어는 안팔아도 죽을 때 또 세금을 낸다.(상속세) 또는 죽기전에 증여세를 내기도 한다.

집을 사는 순간부터 참 여러번의 세금을 내야 한다. 그리고 누구나 평생 한 번은 집을 갖고 있거나 가지려고 시도한다.

이 책은 평생에 걸쳐 일어나는 부동산 세금 지식을 집대성한 지식의 모음이다. 이상하게도 우리는 집을 사고 팔며 생기는 차익으로 돈을 얼마나 벌게될지에 지대한 관심을 가지지만, 그 과정에서 소득을 갉아먹는 세금에 대한 지식은 둔감하다.

특히 2020년에 들어서면서 수도 없이 잦은 부동산 관련 정책과 법안이 등장하고 있기에 혼란스럽기 그지 없다. 앞으로 또 정권에 따라 어떻게 변할지도 모른다.

한치 앞도 모르는 부동산 정책과 불확실한 미래속에 평생 고민해야 할 부동산 세금에 대한 기초 개념을 튼튼히 다지고 출발할 수 있다는 점이 이 책의 가장 큰 장점이다.

이 책으로 기초를 탄탄히 한 후, 변화되는 세법에 유연하게 대응한다면 내집마련 혹은 부동산 투자의 허와 실을 간파하는데 큰 도움이 될 것이다.

책은 5개의 장으로 이루어져있으며, 크게 6가지의 내용을 담고 있다. 취득, 보유, 양도, 상속, 증여, 그리고 임대가 그것이다.

파트별 핵심 사항이나 인상깊었던 내용들을 중심으로 아래와 같이 정리해본다.


  • 살 때(취득)
    집을 살때 내는 세금을 정리한다.
    • 취득세
      • (구매금액 * 2 / 3억 -3) / 100
      • 예시) 8억원에 산 경우

        (8억 * 2 / 3억 -3) / 100 = 2.33% = 1,846만원

      • 단, 4번째 주택은 4%. 임대 주택 등록시 감면 있음.
    • 인지세
      • 1억 ~ 10억 : 15만원
      • 10억 ~ : 35만원
    • 자금조달계획서 : 6억원 이상 주택 거래 시 제출 의무화
  • 보유하고 있을 때(보유)
    • 종합부동산세(공시가 6억 초과 시) 예시 주택(가) : 7억원 / 재산세 과표 4.2억 / 재산세 105만원 주택(나) : 2억원 / 재산세 과표 1.2억 / 재산세 15만원 2채를 보유하고 있다 가정 시,

      A = 120만원(재산세 합계)
      B = (9억 - 6억) * 90%(종부세법) * 60%(지방세법) * 0.4%(표준세율) = 64만 8천원
      C = 5.4억(재산세 과표 합계) * 0.4% - 63만원 = 153만원 (재산세 세율 적용)
      공제액 = 120(A) * 64만 8천원(B) / 153만원(C) = 50만 8,325원
      산출세액 = 162만원(종부세액, 세율 0.6%) - 50만 8,325원(공제액) = 111만 1,765원
      그 외 차감금액 : 세부담 상한 초과세액, 고령 공제, 장기보유 공제
      그 외 합산금액 : 농어촌특별세

      • 단, 1세대 1주택자의 경우 9억원까지 비과세
      • 부부 공동 명의 : 12억원까지 절세효과가 있으나, 장기 및 고령 공제를 받지 못하는 경우가 발생하며, 취득세는 공시가격 기준 4%만큼 부담해야 함. 보유기간에 따라 판단할 문제.
      • 동거봉양으로 인한 합가의 경우 혜택 부여
    • 지방세
      • 재산세 예시 : 6억 4,268만 4천원 기준(서울 중위 매매가격)

        3억 8,651만 400원(재산세 과표) * 0.4%(제산세 세율) - 63만원(누진공제) = 91만 2,442원

      • 지방교육세 예시 : 위 예시와 동일 기준, 재산세 산출세액의 20%

        91만,2442원 * 20% = 18만 2,488원

      • 재산세 도시지역분 : 위 예시 동일 기준, 재산세 과표 * 0.14%

        3억 8,651만 400원 * 0.14% = 53만 9,855원

      • 지역 자원시설세 추가 부과 가능성 있음, 주임사 감면 있음
  • 팔 때(양도)
    • 양도소득세 예시 9.5억 매수 / 19억 매도 / 4년 8개월 보유 실거주 시 / 1세대 1주택

      양도차익 = 19억 - 9.5억 = 9.5억
      과세대상 양도차익 = 9.5억 * (19 - 9억) / 19억 = 5억 (9억 비과세 적용)
      장기보유공제 = 5억 * 32%(실거주 4년*8%=32%) = 1.6억
      과세표준 = 과세대상 양도차익 - 장기보유공제 = 3.4억
      양도소득세 = 3.4억 * 40% - 2,540만 = 1억 1,060만원

      • 동일 조건 실거주 안할 경우 양도 소득세가 4,800만원 정도 더 부과된다.
      • 장기보유 공제율, 거주기간별 양도소득세표 참조(100 ~ 101p)
      • 일시적 2주택자 요건 확인 필요 (중복 가능 기간이 점점 줄어드는 추세)
    • 농어촌특별세, 개인지방소득세 추가 부과됨
  • 상속
    • 상속세 예시 주택1 11억 / 주택2 10억 / 금융자산 7억 / 배우자, 자녀2명(18세, 25세)

      과세가액 = 28억
      배우자 공제 = 12억
      일괄공제 = 5억 = Max[(일괄공제 2억 + 기타 인적공제), 5억]
      금융재산공제 = 7억 * 20% = 1.4억
      과세표준 = 과세가액 - 배우자 공제 - 일괄공제 - 금융재산공제 = 9.6억
      산출세액 = 9.6억 * 세율(30%) - 0.6억(누진공제) = 2.28억
      세액공제 = 684만원(신고세액공제 3%)
      납부금액 = 산출세액 - 세액공제 = 2억 2,116만원

      • 과세가액 : 상속재산, 추정간주재산(보험금, 신탁재산, 퇴직금 등), 사전증여재산(10년 이내 증여액)
      • 공제 : 기초공제 2억(가업 및 영농상속은 별도 고려), 배우자 공제, 인적공제(인당 5천만원), 금융재산 상속공제, 동거주택 상속공제 등
  • 증여
    • 증여추정 배제기준 : 세법상 불법이지만 현실적으로 합법인 케이스가 존재 가능
    • 증여세 예시 : 증여금액 2억원 기준

      누진공제방식 : 2억 * 20% - 1천만원 = 3천만원 법률상의 계산 방식 : 1천만원 + (2억 -1억)*20% = 3천만원

    • 증여세 절세
      • 자녀, 배우자 공동명의
      • 세대생략증여 : 할아버지 -> 손주
      • 그 외 의사결정 방법, 시기 등 고려증여상속차이
  • 세무 상담 전 사전체크
    • 모두 말할 것(누락한 부분에서 과세되는 경우가 흔하다.) 소재지, 취득방법, 취득일, 취득금액, 처분일, 처분예정금액, 전체주택, 임대등록여부 등
    • 아는 지식으로 도출된 결론 중 불확실한 부분 중심으로 상담
    • 의사결정된 상태에서 질의
    • 타 전문가 재확인

이것으로 핵심 정리를 마친다. 주의해야 할 것은 리뷰 분량 상 위 예시들은 특정 상황에 국한되어 산출된 결과이므로 상황이 바뀌거나 구체화되거나 혹은 세법 적용 시기에 따라 달라질 수 있으니 맹신하지 않도록 유의해야 한다.

이 책의 장점을 요약하자면 앞서 언급한 대로 인생에 주택과 관련되어 평생에 걸쳐 내야 할 세금 지식이 총정리 되어있다는 점이다.

즉, 한 번 샀다하면 평생에 걸쳐 취득, 보유, 양도, 상속, 증여, 그리고 임대 등의 사건이 생기고 그때마다 세금을 내야 하는데 책 한권으로 평생의 부동산 세금을 대비할 수 있다는 것이 엄청난 장점이다.총정리

더불어 각 상황마다 직접 각종 신고서를 작성하는 방법이 구체적으로 안내되어 있으며, 절세 팁이 곳곳에 숨어있다는 것도 큰 장점이다. 아마도 저자분께서 평소 세무 상담할때 활용하는 본인만의 가이드 혹은 매뉴얼을 책으로 정리한 느낌이다.

쉬운 예시를 통해 이해를 돕는 점이 인상적이었고 책의 가격도 매우 저렴한데다 분량도 많지 않아 짧은 시간내에 굵직한 내용 위주로 큰 숲을 그려볼 수 있다.

어차피 세법 관련 내용은 지겹고 어려워하는 사람이 대다수이므로 본 도서와 같이 필요한 핵심만 먼저 꿰뚫은 후 필요 시 세무상담이나 보다 구체적인 서적을 참고하면 향후 절세를 위한 좋은 방안이 되지 않을까 싶다.

이 책은 특히 내집마련을 앞두고 있거나, 주택 취득 계획이 있는 분, 혹은 변경된 세법에 대응하여 절세하고 싶은 다주택자 분들께 권하고 싶다.

더불어 직접적으로는 아직 관계가 없을지라도 내집마련의 꿈을 가진 사회 초년생, 신혼 부부 분들께도 강력히 추천하고 싶다.

당장 매매할 일이 없어 눈에 들어오지 않을 수 있다. 하지만 이 책처럼 짧고 굵직한 분량의 큰 줄기만 알아두어도 주위에 뜨는 분양, 매매 정보에 대한 이해도가 깊어져 준비된 자세로 부동산 투자의 흐름을 느끼고 대응할 수 있도록 많은 지식을 얻을 수 있을 것이다.


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